Как снять квартиру в США: проверка, залог, договор и права арендатора

Чтобы снять квартиру в США, вы подаете заявку (rental application), разрешаете проверить кредитную историю и прошлые аренды, показываете доход, вносите залог (security deposit) и подписываете договор аренды (lease). Без американской кредитной истории обычно помогает поручитель (co-signer) или более крупный залог, но в Нью-Йорке и Калифорнии размер залога ограничен законом. Правила возврата залога у каждого штата свои.

Ниже по шагам: что проверяет арендодатель, сколько он может взять, что прочитать в договоре и как не отдать деньги мошеннику.

Как снять квартиру в США: от заявки до ключей

Порядок почти везде одинаковый, будь то крупная управляющая компания в Чикаго или хозяин дома в Бруклине.

1. Просмотр. Квартиру смотрят лично или по видео. До просмотра деньги не переводят.
2. Заявка. Анкета с данными о работе, доходе и прошлых адресах. Часто за нее берут плату за проверку (application fee).
3. Проверка (tenant screening). Арендодатель заказывает отчет у специальной компании: кредитная история, выселения, платежи за аренду, иногда криминальное прошлое.
4. Подтверждение дохода. Письмо с работы, расчетные листки (pay stubs), банковские выписки.
5. Решение. Одобрение, отказ или одобрение с условиями: поручитель, больший залог, более высокая аренда.
6. Договор и залог. Вы подписываете lease, платите первый месяц и залог, получаете ключи.

Универсального правила "доход должен быть в N раз больше аренды" в законе нет: каждый арендодатель ставит свою планку. Спросите о ней до того, как платить за заявку.

Для расчетов понадобится американский счет. Если SSN еще нет, посмотрите наш разбор о том, как открыть банковский счет без SSN.

Проверка кредитной истории: что видит арендодатель

Отчет о съемщике (tenant screening report) составляют частные компании. Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) перечисляет, что в нем может быть: кредитная история, записи о выселениях, история платежей за аренду, проверка личности, дохода и работы, данные о судимостях.

Если из-за отчета вам отказали или поставили условия (поручитель, больший залог), арендодатель обязан выдать уведомление о неблагоприятном решении (adverse action notice) с названием компании, которая готовила отчет. По этому названию вы запрашиваете свои данные и оспариваете ошибки.

Плата за проверку ограничена не везде:

• Нью-Йорк: за проверку кредитной истории и биографии можно взять не больше $20, и только если вам дали копию отчета.
• Иллинойс: с 1 января 2027 года плата за заявку вместе с проверкой ограничена $50 для договоров, заключенных после этой даты (исключение: реальная стоимость проверки выше и подтверждена чеками). Закон не касается домов, где живет сам владелец и не больше 6 квартир.

Аренда без кредитной истории

У нового иммигранта американской кредитной истории нет, и это нормально. Отчет просто покажет пустоту. Варианты, которые называет CFPB как типичные условия одобрения:

• Поручитель (co-signer, guarantor). Человек с хорошей кредитной историей и доходом подписывает договор вместе с вами и отвечает за долг, если вы не заплатите.
• Больший залог. Это работает только там, где закон штата не ограничивает залог. В Нью-Йорке потолок один месяц аренды, в Калифорнии с 1 июля 2024 года тоже один месяц для большинства арендодателей.

Что еще можно принести, кроме кредитного отчета: письмо работодателя с зарплатой, выписки со счета, рекомендацию от прошлого арендодателя (даже из другой страны, в переводе). Обязан ли конкретный арендодатель это учитывать, закон не говорит, поэтому спрашивайте заранее.

Параллельно начните строить историю, чтобы через год вопрос не стоял. Как это сделать с нуля, мы описали в статье о кредитной истории в США. Если нужен риелтор, который работает с новыми иммигрантами, посмотрите русскоязычных риелторов в каталоге.

Залог за квартиру: правила в Нью-Йорке, Калифорнии, Флориде и Иллинойсе

Залог защищает арендодателя от неоплаченной аренды и ущерба. Сколько его можно взять и когда вернуть, решает штат.

Правила проверены 28 октября 2026 года на сайтах генеральных прокуроров Нью-Йорка и Калифорнии, Департамента недвижимости Калифорнии (DRE) и в законах Флориды и Иллинойса.

Несколько деталей, которые стоят денег:

• Нью-Йорк, квартиры с регулируемой арендой (rent stabilized, rent controlled): там другой порядок, залог возвращают в конце аренды или в разумный срок после.
• Калифорния: залог можно тратить только на неоплаченную аренду, ремонт ущерба сверх обычного износа, уборку до состояния на момент въезда и замену мебели хозяина, если это разрешает договор. Ни "плата за уборку", ни "плата за въезд" не обходят лимит: по разъяснениям генерального прокурора и DRE, это тоже залог. Военнослужащему даже мелкий арендодатель не может назначить залог больше одного месяца.
• Флорида: получив письменную претензию, вы можете возразить письменно в течение 15 дней.
• Иллинойс: если суд решит, что арендодатель не дал перечень или дал его недобросовестно и не вернул залог вовремя, он платит двойную сумму залога плюс судебные расходы и адвоката.

Комиссия брокера в Нью-Йорке. С 11 июня 2025 года действует закон FARE Act: брокер, который представляет арендодателя или выставил объявление с его разрешения, не может брать комиссию с арендатора. Все обязательные платежи должны быть указаны в объявлении, а перед подписанием договора вам дают подписать письменный перечень сборов. Если вы сами наняли своего брокера, платите ему вы.

Договор аренды (lease): что проверить перед подписью

Договор подписывают на определенный срок. Прочитайте его целиком, а не только сумму.

Про страховку: в Иллинойсе арендодатель обязан письменно сообщить, если дом в зоне затопления. В тексте этого раскрытия прямо сказано, что большинство полисов страховки арендатора не покрывают ущерб от наводнения. Если живете у воды, спросите страховщика отдельно.

При въезде сфотографируйте и снимите на видео каждую комнату, особенно пятна, царапины и сломанную технику. Отправьте файлы арендодателю письмом. Генеральный прокурор Калифорнии советует фиксировать проблемы письменно, фото и видео, и хранить копии всей переписки.

Права арендатора и дискриминация по происхождению

Федеральный закон о справедливом жилье (Fair Housing Act) запрещает дискриминацию при аренде и покупке жилья по расе, цвету кожи, национальному происхождению, религии, полу, семейному положению и инвалидности. Отказ из-за страны, откуда вы родом, подпадает под этот запрет.

Жалобу подают в Министерство жилищного строительства и городского развития (HUD): онлайн на hud.gov или по телефону 1-800-669-9777. У HUD есть сроки подачи, поэтому не тяните. Укажите, кто отказал, адрес жилья, что произошло и даты.

В Калифорнии защита шире: частный арендодатель не может отказать из-за гражданства, иммиграционного статуса или родного языка. В большинстве случаев он вообще не вправе спрашивать об иммиграционном статусе и никогда не вправе угрожать сообщить о нем, чтобы вас выселить.

В Калифорнии же действуют правила, которые полезно знать: просьбы о ремонте отправляйте письменно, а выселить арендатора можно только через суд. Смена замков или отключение воды ради выселения в Калифорнии незаконны.

Если вас выселяют, отказывают в возврате крупного залога или вы подозреваете дискриминацию, поговорите с юристом. Русскоязычные адвокаты есть в нашем каталоге.

Мошенничество с арендой: как распознать фальшивое объявление

Федеральная торговая комиссия (FTC) перечисляет признаки фальшивого объявления:

• тот же адрес в других объявлениях, но с другим владельцем или компанией;
• цена заметно ниже, чем у соседей;
• "хозяин" за границей и показать квартиру не может;
• дом на самом деле выставлен на продажу;
• вас торопят с решением;
• просят SSN или кредитный рейтинг до того, как вы договорились об аренде;
• требуют оплату только переводом Western Union или MoneyGram, подарочными картами или криптовалютой.

FTC предупреждает: такая оплата равна передаче наличных, вернуть деньги, скорее всего, не получится. Сначала смотрите квартиру лично или по видео. Владельца проверяйте по налоговым записям недвижимости в округе или городе (property tax records), агента по данным его компании.

Если вас обманули, сообщите в местную полицию, на сайт, где было объявление, генеральному прокурору штата и в FTC на ReportFraud.ftc.gov.

Частые вопросы

Сколько залога могут взять за квартиру в Нью-Йорке?

Не больше одного месяца аренды. После выезда арендодатель должен в течение 14 дней вернуть залог или дать перечень вычетов за ущерб с их стоимостью. Если перечня в этот срок нет, залог возвращают полностью. Для квартир с регулируемой арендой порядок другой: залог возвращают в конце аренды или в разумный срок после.

Можно ли снять квартиру без SSN?

Закон не требует SSN для аренды, но многие арендодатели проверяют кредитную историю, а без нее предлагают условия: поручителя, больший залог или более высокую аренду. FTC отмечает, что арендодателю не нужен ваш SSN, пока вы не договорились об аренде. Просьба прислать его раньше - признак мошенничества.

Что делать, если арендодатель отказал из-за отчета о проверке?

Арендодатель обязан дать уведомление о неблагоприятном решении (adverse action notice) с названием компании, которая готовила отчет. Обратитесь в эту компанию, запросите свои данные и оспорьте ошибки. Так советует Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB), и это касается и отказа, и одобрения с условиями.

Куда жаловаться, если отказали из-за происхождения?

В HUD, онлайн на hud.gov или по телефону 1-800-669-9777. Fair Housing Act запрещает дискриминацию по национальному происхождению при аренде жилья. У HUD есть сроки подачи жалобы, поэтому сообщайте как можно раньше и укажите, кто отказал, адрес, что произошло и даты.